食物工場頂讓：食物製造廠牌照要求、轉名、盡職調查一次講清
想接手一間現成食物工場？先搞清楚：你嘅產品到底要領邊個牌、間廠嘅硬件過唔過到食環署嗰關、個牌跟唔跟得埋。牌照要求嘅每個數字都引自食環署官方指南；盤源同頂讓實務係我哋嘅執業觀察，會分開標明。
而家有咩食物工場放緊盤
我哋現時嘅食物工場盤源集中喺荔枝角、葵涌、沙田火炭、荃灣等工業區，多數係 500 至 1,500 呎、近地鐵站嘅工廈單位，當中有已經持有食物製造廠牌照嘅工場，亦有裝修設備齊全、即頂即做嘅烘焙工場。（盤源會隨時變動，以列表為準）
你嘅產品要領邊個牌？
根據食環署指南，任何人喺樓宇內烹製或製造食品以供外售，開業前都必須申領食物製造廠牌照。[1] 常見要領呢個牌嘅業務：
| 類別 | 例子 |
|---|---|
| 包裝食品飲品 | 罐裝、瓶裝或其他物料包裝嘅食品或飲品 |
| 醬料調味 | 醬油、泡菜、醬汁（包括味粉、味精） |
| 醃製食品 | 乾製及醃製肉類、煙火腿、香腸、鹵味、涼果 |
| 外賣及到會 | 外賣食物店、承包膳食及筵席服務 |
| 燒味 | 燒烤肉類或家禽 |
| 甜點 | 製造甜點 |
| 豆製品 | 豆腐、豆漿、豆腐乾、腐乳、南乳 |
| 粉麵 | 麵條、米粉、線麵、通心粉、意粉、粉絲 |
| 小食糕點 | 花生米、蝦片、薯片、糕點 |
| 麵筋 | 麵筋及麵筋食品（例如齋鹵味） |
| 食品加工 | 魚丸、蝦丸、肉丸、豬皮 |
| 食水 | 蒸餾水／樽裝食水 |
烘焙工場唔係呢個牌。指南明文：烘製麵包及其他烘焙食品嘅業務，須領烘製麵包餅食店牌照；製造雪糕、軟雪糕、冰棍係冰凍甜點製造廠牌照；再造奶及奶類飲品係奶品廠牌照。[1] 好多放盤標題寫「持牌烘焙工場」，睇盤時一定要問清楚個牌係邊一種、同你打算做嘅產品夾唔夾。
間廠過唔過到食環署嗰關：硬件要求
頂手最大嘅風險唔係價錢，係接手之後先發現個單位根本出唔到牌。以下係指南附錄 III 列明嘅主要發牌條件，睇盤時逐項對：[1]
| 項目 | 要求 |
|---|---|
| 牆身 | 食物調製室及碗碟洗滌室內牆須用光滑不吸水物料或瓷磚鋪砌，高度最少 2 米；牆腳與地面連接處須內彎形（圓滑） |
| 地面 | 平滑、淺色、非吸收性物料 |
| 洗手盆 | 長度最少 350 毫米（由盆頂內緣量度）；廁所附近同食物調製室內都要有 |
| 洗滌盆 | 長度最少 450 毫米 |
| 食物室面積 | 售賣外賣熟食／快餐：最少 6 平方米；只係翻熱已煮熟食品：最少 3.5 平方米 |
| 廁所 | 須裝水廁及沖水尿廁；不得與廚房、食物調製室、碗碟洗滌室或食物貯存室相通 |
| 抽氣 | 煮食爐上方須裝金屬氣罩接氣槽同抽氣扇；廢氣先經濾油器；抽氣扇須離地面或街道至少 2.5 米 |
| 沙井 | 食物室內不得有沙井（遷移沙井係渠道改道工程，要先獲建築事務監督批准） |
| 隔油池 | 排水彎管與污水幹管之間須設隔油池 |
| 污水 | 新界及離島區：處所須接駁政府污水渠 |
| 電力 | 新裝置要註冊電業承辦商出完工證明書 WR1；現有裝置交機電署批註嘅定期測試證明書 WR2 |
樓宇結構同走火
- 食物製造廠不得設於只有一道樓梯嘅建築物上層
- 位於地庫第四層或以下嘅樓宇唔適合
- 樓宇通常須設有兩個或以上通往街道嘅出口
- 唔係地面嘅樓層，或者要大規模改建，申請人應聘請《建築物條例》註冊嘅認可人士（建築師／結構工程師／屋宇測量師）
- 直接位於註冊學校／幼兒中心下一層並對其造成火警威脅嘅樓宇唔適合
來源：指南附錄 III（B）樓宇結構及走火設施、（C）火警安全。[1]
消防證明書：一般要，但有豁免
申請人必須先取得消防處（或 2025 年 11 月 1 日起可選註冊消防工程師）簽發嘅消防安全證明書，先可以領牌。[1] 不過同時符合以下三個條件就唔使：
總樓面面積不大於 100 平方米
約 1,076 呎以下嘅細廠
只用電力作燃料，無明火加熱
用石油氣、煤氣爐就唔符合
無油炸食物活動
有深炸／油炸工序就唔合資格（普通炒煮唔算）
另外，燃料耗用量超過氣體每小時 1,150 兆焦耳、液體每小時 25 公升或固體每小時 35 千克，要先向環保署申請批准安裝火爐及煙囪。[1]
申請流程同時間
指南冇承諾由申請到出牌嘅總時長，但每一步都有列明部門處理天數：[1]
| 步驟 | 內容 | 時間 |
|---|---|---|
| 1. 遞表 | 標準申請表 FEHB 94 ＋ 政府租契聲明書 FEHB 192 ＋ 按比例設計圖則一式三份，交牌照辦事處助理秘書（其他牌照） | — |
| 2. 初步評核及實地視察 | 食環署評核圖則，衞生督察視察樓宇是否適合發牌 | 7 個工作天 |
| 3. 轉介部門 | 遞表後即轉介規劃署，圖則轉介屋宇署／獨立審查組及消防處（如適用） | 要求 24 個工作天內回覆 |
| 4. 發牌條件通知書 | 確定各部門唔反對後，食環署發出正式牌照嘅發牌條件通知書。收到呢封信先可以裝修 | 7 個工作天 |
| 5. 辦妥條件 | 裝修、消防、電力、通風等全部辦妥，書面申報食環署 | 視乎工程 |
| 6. 最後實地視察 | 衞生督察實地視察查證 | 8 個工作天 |
| 7. 批出正式牌照 | 全部辦妥即批准，書面通知繳費領牌 | 7 個工作天 |
暫准牌照
申請人可以喺辦妥暫准牌照嘅發牌條件後，先申領暫准牌照開業，再逐步辦妥正式牌照條件（交專業人士出嘅符合規定證明書後，食環署 1 個工作天發暫准牌）。⚠ 暫准牌屆滿後 3 個月內（只申正式牌或未獲暫准牌嘅，則係條件通知書發出後 12 個月內）要辦妥所有正式牌條件，否則申請視作撤銷 —— 除非證明延誤係非申請人所能控制。
專業核證制度
由《建築物條例》註冊嘅認可人士／註冊結構工程師出符合規定證明書（FEHE331／FEHC331），文件全部獲接納後，食環署唔使實地視察，喺 2 個工作天內批出正式牌照。發牌後 7 個工作天內會覆核審查。
未收到發牌條件通知書前唔好裝修；未領牌唔得開業，否則會被檢控。指南明文。頂手現成持牌工場最大嘅價值，就係跳過呢段裝修等待期。
個牌跟唔跟得埋？點樣接手先安全
食物業牌照（包括食物製造廠牌照）可以用食環署表格 FEHB 169 申請轉讓，唔使由頭申請。逐步轉名流程見食肆牌照轉名流程 2026（食物製造廠用同一套機制），牌費同承讓人要過嘅三道核證關見牌照申請及費用頁。以下係我哋做食物工場頂讓時實際會查嘅嘢：
- 牌照類別：睇清楚牌照正本係「食物製造廠」定「烘製麵包餅食店」，同你嘅產品夾唔夾
- 牌照上嘅業務範圍同處所面積：同現場實況一致？有冇僭建加閣仔、擴大咗面積但牌未更新？
- 發牌條件通知書同最終設計圖則：叫賣方攞出嚟，對返現場有冇改動過（改動要重新申報，見指南附錄 II）
- 消防證明書：邊年出？有冇改過爐具燃料（由電改氣要提交修訂圖則並轉介消防處）？
- 電力 WR1／WR2：定期測試證明書有冇過期
- 環保署：如果係燒味或用氣體／柴油爐，有冇火爐煙囪批准
- 租約：業主同唔同意轉讓、生約死約、工廈用途限制
- 勞工處呈報：《工廠及工業經營條例》要求應呈報工場東主喺首次工序前呈報
以上係 Business Consultancy 嘅執業經驗，唔係官方規定；官方轉讓程序以食環署為準。
食物工場頂讓 FAQ
食物工場要領咩牌？
喺樓宇內烹製或製造食品外售，開業前必須向食環署申領「食物製造廠牌照」。常見受規管業務包括外賣店／到會、醬料、醃製肉類、豆製品、麵條、小食糕點、魚丸肉丸加工、樽裝水等 12 類。注意：烘製麵包及烘焙食品係另一個牌（烘製麵包餅食店牌照），雪糕係冰凍甜點製造廠牌照，唔係食物製造廠牌照。
頂手食物工場，個牌可唔可以跟埋？
可以。食物業牌照（包括食物製造廠牌照）可以用食環署表格 FEHB 169 申請轉讓，唔使由頭申請，甲部要原持牌人簽署。但承讓人要自行重新核證處所冇違例建築工程、符合政府租契條件同法定圖則（指南 2006 年 4 月 18 日起嘅要求），食環署亦會查違例記分同過往轉讓紀錄。轉名流程見我哋《食肆牌照轉名流程 2026》一文，費用見牌照申請及費用頁（呢部分唔係食物製造廠指南內容）。
食物工場有冇面積下限？
指南冇訂立整體面積下限，但有針對食物室嘅規定：售賣外賣熟食／快餐嘅工場，食物室總面積最少 6 平方米；只係翻熱已煮熟食品出售嘅，最少 3.5 平方米。另外食物調製室同碗碟洗滌室牆身要鋪光滑不吸水物料或瓷磚至最少 2 米高。
一定要消防證明書？
一般要。但同時符合三個條件可以豁免：總樓面面積不大於 100 平方米、只用電力作燃料而無明火加熱、無油炸食物活動。2025 年 11 月 1 日起實施註冊消防工程師計劃，申請人可以揀消防處或者註冊消防工程師出證明書。
工廈單位可唔可以做食物工場？
視乎個別大廈。指南明言「獲准作商店或商業以外用途嘅建築物或其部分可能並不適合」，選址要特別謹慎，亦要符合政府租契用途（FEHB 192 聲明書）。結構同走火方面：唔可以設於只有一道樓梯嘅建築物上層；位於地庫第四層或以下唔適合；樓宇通常須有兩個或以上通往街道嘅出口。唔係地面嘅樓層，申請人應聘請認可人士（建築師／結構工程師／屋宇測量師）。
幾耐先拎到牌？
指南冇承諾總時長。流程係：遞表及圖則 → 食環署初步評核（7 個工作天）→ 轉介屋宇署／消防處（要求 24 個工作天內回覆）→ 發出發牌條件通知書 → 申請人裝修辦妥條件 → 視察 → 發牌。可以先申請暫准牌照開業；如果用「專業核證制度」由認可人士出符合規定證明書，食環署會喺 2 個工作天內批出正式牌照，唔使等實地視察。
食物製造廠牌照費幾多錢？
牌費按廠房樓面總面積釐訂，指南冇列出具體金額，要查《食物業規例》（第 132X 章）或問牌照辦事處。另外（呢項唔係指南內容，見政府新聞公報）：政府寬免 2025 年 11 月 1 日至 2026 年 10 月 31 日期間生效嘅食物業牌照首次簽發及續期牌費；只係牌費全免，裝修工程、認可人士、消防證明書等費用照計。
想頂食物工場？先講你做咩產品
我哋會按你嘅產品類別同牌照需要，篩返啱嘅工場畀你，唔使自己逐個盤問。免費配對，成交先收費。
[1] 食物環境衞生署《食物製造廠牌照申請指南》（2025年11月版） fehd.gov.hk/…/Food_Factory_Chinese.PDF
[2] 食物業牌照申請書 FEHB 94 fehd.gov.hk/english/forms/fehb94.pdf
[3] 食物業牌照轉讓申請 FEHB 169 fehd.gov.hk/english/forms/pdf/fehb169.pdf
[4] 核證食物業處所沒有違例建築工程指南 fehd.gov.hk/…/External_guide_combine_c.PDF
[5] 消防處註冊消防工程師計劃 hkfsd.gov.hk/chi/fire_protection/rfes.html
[6] 牌費寬免（2025-11-01 至 2026-10-31）政府新聞公報 info.gov.hk/gia/general/202510/10/P2025101000840.htm
[7] 轉讓程序（FEHB 169）及三道核證關卡：見本站 牌照申請及費用頁（非官方）